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【2019藍籌地產年會】李鐵:中國城市的活力還沒有完全釋放

2019-06-11 11:40

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在2019年6月5日舉辦的2019第16屆藍籌年會上,中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵表示,目前中國人口的城市化大部分通過將農村行政區域調整到城市區劃來實現的,其他方式占比較小,城市的活力還沒有完全釋放出來。

以下為李鐵演講內容節選:

談一談我對當前經濟形勢的看法,以及怎么樣從城鄉融合發展的角度來看未來經濟增長的新動能。

一、當前經濟形勢面臨挑戰

大家也都知道現在經濟形勢并不樂觀,現在看固定資產投資下滑的很嚴重,然后社會消費品零售額到現在也在下滑,雖然在下降,但是和中美貿易戰并沒有關系,關于未來的信心和預期會有一些負面的影響,比如各大公司的,特別是與國際貿易以及IT相關公司的股票下跌。但是看GDP增長速度,從高點14.2%下滑到現在的6.6%,不是今年一年的事情,而是歷年累積的結果。各地方的GDP增長速度也在下降,有18個省比去年同期下降,這個看圖可以看到,不講了。

剛才大家講的房地產,我們從2016、2017、2018到2019年看房地產銷售面積同比增長速度也在直線下降,從-22.4%到現在一直維持負增長,那邊看2017年到2018年底整個下滑速度也是非常明顯的。

汽車行業也正面臨著28年來最嚴重的下滑,乘用車銷量最嚴重的時候下滑了負20%多,這是很低了,到今年第一季度下滑10.7%,看上去汽車行業的冬天來了。我們要研究做什么樣的調整。

我們通過數據看到的不僅僅是投資的下滑,也不僅僅是GDP增長速度的下滑,而是全方位的下滑。再看工業制成品也是如此,家電、冰箱,洗衣機,從過去的增長到現在也出現了下滑,從數據中顯示, 2018年3月-6月的家用空調當月銷量同比增長速度比2017年有比較大的下滑。

同時地方債務直線上漲。除了少部分省市外,大部分省的地方政府債務余額與公共財政收入比值越過了警戒線,最高的達646%。

還有,去年之前,我們曾經預測中國的旅游發展出現井噴期,2017年是最火的時候,到2018年、2019年旅游業也是處于下滑的狀態,旅游人數和旅游收入比上年同期的增長速度也是下滑的,國內旅游下滑近三個百分點,2017-2019連續三年春節期間的全國接待游客增長速度連續下滑,下滑了將近一半,這反映出消費狀況的不樂觀。

然后看就業,從2013年到2018年,就業人數增長速度呈現下降趨勢,到2018年僅為-0.07%。全國城鎮新增就業人數的增長速度2019年以來實際上還是處于負增長狀態。這和目前的中美貿易關系的惡化肯定沒有太大的關系。

二、產生問題的部分原因。

第一方面的原因就是城市轉型面臨挑戰,粗放發展模式抬高城市發展成本和產業發展成本,而城市的變化影響了國民經濟的變化。一是土地成本,我們舉了幾個一線城市二線城市的工業用地平均地價,除了蘇州相對平穩之外,深圳、上海、廣州等均呈現明顯上升,從東中西部來看,綜合用地平均地價也是處于上升的狀態。改革開放40年,中國經濟的發展最大的紅利就是土地,當然這個紅利也在逐漸消失。

第二個勞動力成本。從圖上看,在崗職工平均工資在快速上升。我們再看長三角也是基本上都處于上升狀態。

第三個是環境成本。我們知道去年環境治理的風暴席卷了全國,以北京為例,2016、2017年整治了一萬多家的“散亂污”企業,河北關停取締6.8萬家“散亂污”企業,山東清理整治8.5萬家,天津整治“散亂污”企業2.2萬家。這么多企業因為環境治理被清理關停,一方面環境的成本大幅度增加,另一方面也會影響經濟數字的增長,治理環境付出的代價這是必然的。

第四個體制成本。體制成本確實可以激發市場的活力,比如說土地管理制度,行政區劃體制,等級和城鎮管理體制。如果體制改革沒有進展,會造成對經濟增長的制約。

第二個方面的原因就是改革仍相對滯后。首先,在戶改和農民工市民化方面,我們推動這么多年的改革,效果怎么樣?實際上最近媒體都報道過,以北京為例,2018年北京外來人口近800萬,當然北京由于居住證的限制,申報積分落戶才有12.4萬人符合條件,最后能辦理落戶的是6000人,公示名單是這樣的。如果按這個數字,要花1300年才可能解決完這800萬人口落戶的問題。但是我們也看到戶籍人口的城鎮化速度也還在增長。但是實際情況如何?以安徽為例,安徽城鄉屬性調整的落戶占了80%。也就是把村直接轉為城市化地區就可以了。真正涉及到務工經商和農民工進城落戶的并沒有多少,城中村改造占了10%,購房占了2.3%,算起來真正的落戶,農村直接轉為城市化地區的占比非常之高。這項改革從2014年新型城鎮化政策的提出到目前基本沒有得到落實。雖然數字有變化,但城市化卻沒有實質變化。

還有一項土地管理制度改革。這么多年基本上沒有看到大的進展,只不過在33個試點中封閉運行“三塊地”改革。大家關心的宅基地問題,今年中央12號文件提出了促進城鄉融合發展,提出了解決問題的辦法。目前對城鄉要素的市場流通渠道,仍然是以政府的征地為主,農村閑置的土地資源市場也沒有放開。實際上隨著城鎮化水平的提高,城鎮人口在增加,而農村占地從原來的17萬平方公里增加了19萬平方公里,城鄉兩頭都在占地造成了土地資源的嚴重浪費。

關于土地管理制度改革還有一個問題,就是土地財政。為什么地方債務頻發?就是因為地方對土地財政依賴過高,政府轉型沒有實現,這是造成地方財政債務越來越大的原因。這個債務和房地產過度開發有很大關系,特別是三四線、五線城市,政府為了追逐土地財政利益,過度發展房地產,導致房子賣不出去,沒有實現預期收益,轉而形成了債務。一旦控制房地產的發展,就會出現嚴重的財政危機。

另一方面我們土地成本高,更多的是在大城市,像一線城市、二線城市的土地成本高,包括地級城市的土地成本都比較高。但是中小城市和小城鎮還有非常大的發展空間,特別是都市圈周邊還有相當多的小城市沒有發揮作用。過多的壓力集中在高等級城市,而中小城市和小城鎮的活力難以釋放出來。

三、發展的潛力。

我們還有沒有牌可打,特別是現在面臨中美貿易戰的關鍵時期。記得美國著名的經濟學家斯蒂格利茨說過,21世紀影響世界發展進程的兩件大事,一是美國的高科技,二是中國的城市化。美國的高科技已經被中國趕上來了,但是中國的城市化這個大市場對全世界有非常強烈的吸引力。

首先是中國城鎮化人口規模巨大。我們的常住人口城鎮化率和戶籍人口城鎮化率之間的差距,正是已經進城但卻沒有真正成為城市居民的這部分人,2.26億,這是未來需要實現市民化的城鎮人口,只要他們真正實現了市民化,會大大拉動內需。如果我們保證真實的城鎮化率能提高到了70%,那我們的城鎮人口將接近10億,意味著還有2億多的增量,加上2億多的存量,總共有接近5個億的城鎮化人口,這些人口進城后會消費和投資,住房供求關系都要發生變化,這個大趨勢是不可更改的。農民進城之后恩格爾系數的下降會帶來其他消費的提高,同時也帶來房地產銷售的變化。這些未來新增的城鎮人口和市民化的人口,所產生的市場效應是任何國家目前都不具備的。

很多人說中國房地產出現了泡沫,我們把城市化發展較快的日本和韓國的進行比較。在城市化高速增長的階段,經濟增長也處于高速階段,但是一旦城市化率達到70%以后,經濟增長速度就開始下滑,當最大的內需釋放完畢的時候,就要全部靠外需,而我們中國的內需潛力還沒有釋放。我們再看城鎮化與房地產銷售面積的曲線,呈現同步上升的趨勢,這意味著,當我們允許大量的農村轉移人口進城落戶后,他們進城的第一件事,就是買房。

第二個是科技創新。我們從數據上看,城市網民不到6個億,農村網民2億多,如果我們增加4個億的城鎮人口,那么對技術變革需求的刺激也會放大,這個也是從創新的角度,中國的城鎮化大市場,潛力是無比巨大的。

第三個改革釋放的人口潛力和土地潛力。在中西部地區,農民需要城鎮化的土地變革來分享收益,如果農村的土地參與了變革,形成的收益和未來的進城就業創新在一起,會增加更多發展紅利,所以釋放土地潛力和人口潛力是未來最大的發展機會。

農民進城后的購房潛力有多大?我們看2010年,農民工居住情況中,購買住房的占比僅0.8%,到了2016年進城農民工購房居住的占17.8%,到了2018年變成19%。從這個變化可以看出,現在和過去農民的消費觀念不一樣了。過去農民進城的收入拿到家鄉村里蓋房,互相攀比。現在則是要回到家鄉的縣城去買房。農村的孩子結婚必須要在城里買房,要解決老人的贍養、醫療、孩子教育的問題。新生代農民工中60%是舉家遷徙在城里生活,這批人購買住房的潛力是巨大的。城市化最大的潛力釋放就是農業轉移人口市民化。

還有一個,就是中小城市和小城鎮。發達國家的小城市數量遠比中國的小城市多得多,我們現在的大城市越來越不包容了,人口還在往外攆,但是真正能容納農業轉移人口的需求是中小城市和小城鎮。在這里城市的各種成本沒有那么高,房子也沒有那么貴。可以滿足大量中低收入人口購買住房的需求。因為特大城市的房價高,中低收入人口買不起啊。但是我們小城市和小城鎮的優勢卻沒有動用起來。城市包括行政轄區總體還是在控制和排斥人口,實際上可以發揮中小城市和小城鎮承接大城市功能疏解的作用。

回過頭來講房地產,它和實體經濟連在一起。沒有房地產,怎么可能有那么多買電視、洗衣機、冰箱的需求,不可能啊。沒有房子你會買車嗎,也不大可能,少部分人會,大部分人不會。因為我們有城市化的紅利,我們還有15年到20年的紅利期,這個期間怎么調整城鎮化的政策,我們希望盡快推動改革,所以這次中央提出的促進城鄉融合發展出現了巨大的契機。

四、城鄉融合發展的巨大契機

當前最重要的是通過戶改、土改、行政管理體制等幾項改革,釋放中小城市活力,降低城市發展成本,激發經濟活力,降低體制成本。通過市場資源配置,打通城鄉間的要素壁壘。我們現在的房價過高,城市發展成本和產業發展成本過高,因此需要新的空間,通過釋放小城鎮發展的活力,可以降低發展成本,推動經濟增長,這是一個核心的問題。城鄉融合發展,還可以釋放農村的土地資源潛力,因為農村還有更多的閑置的資源沒有很好的利用起來。

前段時間,國家發改委發布了《2019年新型城鎮化建設重點任務》,文件特別指出,“城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制”,實際上包括了所有的二線城市。中央12號文《關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》中也指出,“放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制”,這里所說的個別的超大城市也就是北京上海,剩余都不算個別。這么多城市如果真的放開戶籍管理,把積分落戶條件大大的放開,會解決多少人進城,會有多少投資進來,會帶來多少消費,不僅僅是經濟發展的推動力,同時也是房地產等產業發展的助力。房地產在未來15年是中國增長的最重要的話題之一。重點就是,有房子才有一切其他消費的可能。

第二,加快土地制度改革。房地產開發商和企業和村集體經濟組織,可以建立長期的合作機制,把收益從一次性變成長期的利益,降低發展用地的成本,這些都是可做的事情,包括允許宅基地怎么樣的流轉。目前文件已經提出,宅基地的流轉可以突破村的限制,流轉范圍的擴大可以實現更多的價值,變成農民進城投資和就業的資本。這兩個文件頒發對中國未來的經濟發展非常重要。關鍵在于落實。

第三個,繼續發揮中小城市和小城鎮的作用,允許一些計劃內的土地指標支持發展成本較低的小城市和小城鎮。,在2000年,全國把縣以下的開發區全部關掉,結果保留了2000多個縣以上的開發區。但是目前看,三四線以上的城市由于城市建設水平較高,土地成本抬升。而五線城市和小城鎮的土地成本相對較低。從產業發展規律來看,工業要遠離大都市,向小城市和小城鎮轉移,這個轉移需要在更小的城市尋找低成本的發展空間,降低企業發展成本,激發小城市和小城鎮的活力。這也要求以城市為主體,形成了都市圈大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。

我們要好好學習領會中央和有關部門頒發的文件精神,促進城鄉融合發展,打通城鄉要素壁壘,推進各項改革,這是促進經濟增長最重要的手段。當然,房地產也是其中的內容之一,謝謝大家! 

 

在2019年6月5日舉辦的2019第16屆藍籌年會上,中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵表示,目前中國人口的城市化大部分通過將農村行政區域調整到城市區劃來實現的,其他方式占比較小,城市的活力還沒有完全釋放出來。

以下為李鐵演講內容節選:

談一談我對當前經濟形勢的看法,以及怎么樣從城鄉融合發展的角度來看未來經濟增長的新動能。

一、當前經濟形勢面臨挑戰

大家也都知道現在經濟形勢并不樂觀,現在看固定資產投資下滑的很嚴重,然后社會消費品零售額到現在也在下滑,雖然在下降,但是和中美貿易戰并沒有關系,關于未來的信心和預期會有一些負面的影響,比如各大公司的,特別是與國際貿易以及IT相關公司的股票下跌。但是看GDP增長速度,從高點14.2%下滑到現在的6.6%,不是今年一年的事情,而是歷年累積的結果。各地方的GDP增長速度也在下降,有18個省比去年同期下降,這個看圖可以看到,不講了。

剛才大家講的房地產,我們從2016、2017、2018到2019年看房地產銷售面積同比增長速度也在直線下降,從-22.4%到現在一直維持負增長,那邊看2017年到2018年底整個下滑速度也是非常明顯的。

汽車行業也正面臨著28年來最嚴重的下滑,乘用車銷量最嚴重的時候下滑了負20%多,這是很低了,到今年第一季度下滑10.7%,看上去汽車行業的冬天來了。我們要研究做什么樣的調整。

我們通過數據看到的不僅僅是投資的下滑,也不僅僅是GDP增長速度的下滑,而是全方位的下滑。再看工業制成品也是如此,家電、冰箱,洗衣機,從過去的增長到現在也出現了下滑,從數據中顯示, 2018年3月-6月的家用空調當月銷量同比增長速度比2017年有比較大的下滑。

同時地方債務直線上漲。除了少部分省市外,大部分省的地方政府債務余額與公共財政收入比值越過了警戒線,最高的達646%。

還有,去年之前,我們曾經預測中國的旅游發展出現井噴期,2017年是最火的時候,到2018年、2019年旅游業也是處于下滑的狀態,旅游人數和旅游收入比上年同期的增長速度也是下滑的,國內旅游下滑近三個百分點,2017-2019連續三年春節期間的全國接待游客增長速度連續下滑,下滑了將近一半,這反映出消費狀況的不樂觀。

然后看就業,從2013年到2018年,就業人數增長速度呈現下降趨勢,到2018年僅為-0.07%。全國城鎮新增就業人數的增長速度2019年以來實際上還是處于負增長狀態。這和目前的中美貿易關系的惡化肯定沒有太大的關系。

二、產生問題的部分原因。

第一方面的原因就是城市轉型面臨挑戰,粗放發展模式抬高城市發展成本和產業發展成本,而城市的變化影響了國民經濟的變化。一是土地成本,我們舉了幾個一線城市二線城市的工業用地平均地價,除了蘇州相對平穩之外,深圳、上海、廣州等均呈現明顯上升,從東中西部來看,綜合用地平均地價也是處于上升的狀態。改革開放40年,中國經濟的發展最大的紅利就是土地,當然這個紅利也在逐漸消失。

第二個勞動力成本。從圖上看,在崗職工平均工資在快速上升。我們再看長三角也是基本上都處于上升狀態。

第三個是環境成本。我們知道去年環境治理的風暴席卷了全國,以北京為例,2016、2017年整治了一萬多家的“散亂污”企業,河北關停取締6.8萬家“散亂污”企業,山東清理整治8.5萬家,天津整治“散亂污”企業2.2萬家。這么多企業因為環境治理被清理關停,一方面環境的成本大幅度增加,另一方面也會影響經濟數字的增長,治理環境付出的代價這是必然的。

第四個體制成本。體制成本確實可以激發市場的活力,比如說土地管理制度,行政區劃體制,等級和城鎮管理體制。如果體制改革沒有進展,會造成對經濟增長的制約。

第二個方面的原因就是改革仍相對滯后。首先,在戶改和農民工市民化方面,我們推動這么多年的改革,效果怎么樣?實際上最近媒體都報道過,以北京為例,2018年北京外來人口近800萬,當然北京由于居住證的限制,申報積分落戶才有12.4萬人符合條件,最后能辦理落戶的是6000人,公示名單是這樣的。如果按這個數字,要花1300年才可能解決完這800萬人口落戶的問題。但是我們也看到戶籍人口的城鎮化速度也還在增長。但是實際情況如何?以安徽為例,安徽城鄉屬性調整的落戶占了80%。也就是把村直接轉為城市化地區就可以了。真正涉及到務工經商和農民工進城落戶的并沒有多少,城中村改造占了10%,購房占了2.3%,算起來真正的落戶,農村直接轉為城市化地區的占比非常之高。這項改革從2014年新型城鎮化政策的提出到目前基本沒有得到落實。雖然數字有變化,但城市化卻沒有實質變化。

還有一項土地管理制度改革。這么多年基本上沒有看到大的進展,只不過在33個試點中封閉運行“三塊地”改革。大家關心的宅基地問題,今年中央12號文件提出了促進城鄉融合發展,提出了解決問題的辦法。目前對城鄉要素的市場流通渠道,仍然是以政府的征地為主,農村閑置的土地資源市場也沒有放開。實際上隨著城鎮化水平的提高,城鎮人口在增加,而農村占地從原來的17萬平方公里增加了19萬平方公里,城鄉兩頭都在占地造成了土地資源的嚴重浪費。

關于土地管理制度改革還有一個問題,就是土地財政。為什么地方債務頻發?就是因為地方對土地財政依賴過高,政府轉型沒有實現,這是造成地方財政債務越來越大的原因。這個債務和房地產過度開發有很大關系,特別是三四線、五線城市,政府為了追逐土地財政利益,過度發展房地產,導致房子賣不出去,沒有實現預期收益,轉而形成了債務。一旦控制房地產的發展,就會出現嚴重的財政危機。

另一方面我們土地成本高,更多的是在大城市,像一線城市、二線城市的土地成本高,包括地級城市的土地成本都比較高。但是中小城市和小城鎮還有非常大的發展空間,特別是都市圈周邊還有相當多的小城市沒有發揮作用。過多的壓力集中在高等級城市,而中小城市和小城鎮的活力難以釋放出來。

三、發展的潛力。

我們還有沒有牌可打,特別是現在面臨中美貿易戰的關鍵時期。記得美國著名的經濟學家斯蒂格利茨說過,21世紀影響世界發展進程的兩件大事,一是美國的高科技,二是中國的城市化。美國的高科技已經被中國趕上來了,但是中國的城市化這個大市場對全世界有非常強烈的吸引力。

首先是中國城鎮化人口規模巨大。我們的常住人口城鎮化率和戶籍人口城鎮化率之間的差距,正是已經進城但卻沒有真正成為城市居民的這部分人,2.26億,這是未來需要實現市民化的城鎮人口,只要他們真正實現了市民化,會大大拉動內需。如果我們保證真實的城鎮化率能提高到了70%,那我們的城鎮人口將接近10億,意味著還有2億多的增量,加上2億多的存量,總共有接近5個億的城鎮化人口,這些人口進城后會消費和投資,住房供求關系都要發生變化,這個大趨勢是不可更改的。農民進城之后恩格爾系數的下降會帶來其他消費的提高,同時也帶來房地產銷售的變化。這些未來新增的城鎮人口和市民化的人口,所產生的市場效應是任何國家目前都不具備的。

很多人說中國房地產出現了泡沫,我們把城市化發展較快的日本和韓國的進行比較。在城市化高速增長的階段,經濟增長也處于高速階段,但是一旦城市化率達到70%以后,經濟增長速度就開始下滑,當最大的內需釋放完畢的時候,就要全部靠外需,而我們中國的內需潛力還沒有釋放。我們再看城鎮化與房地產銷售面積的曲線,呈現同步上升的趨勢,這意味著,當我們允許大量的農村轉移人口進城落戶后,他們進城的第一件事,就是買房。

第二個是科技創新。我們從數據上看,城市網民不到6個億,農村網民2億多,如果我們增加4個億的城鎮人口,那么對技術變革需求的刺激也會放大,這個也是從創新的角度,中國的城鎮化大市場,潛力是無比巨大的。

第三個改革釋放的人口潛力和土地潛力。在中西部地區,農民需要城鎮化的土地變革來分享收益,如果農村的土地參與了變革,形成的收益和未來的進城就業創新在一起,會增加更多發展紅利,所以釋放土地潛力和人口潛力是未來最大的發展機會。

農民進城后的購房潛力有多大?我們看2010年,農民工居住情況中,購買住房的占比僅0.8%,到了2016年進城農民工購房居住的占17.8%,到了2018年變成19%。從這個變化可以看出,現在和過去農民的消費觀念不一樣了。過去農民進城的收入拿到家鄉村里蓋房,互相攀比。現在則是要回到家鄉的縣城去買房。農村的孩子結婚必須要在城里買房,要解決老人的贍養、醫療、孩子教育的問題。新生代農民工中60%是舉家遷徙在城里生活,這批人購買住房的潛力是巨大的。城市化最大的潛力釋放就是農業轉移人口市民化。

還有一個,就是中小城市和小城鎮。發達國家的小城市數量遠比中國的小城市多得多,我們現在的大城市越來越不包容了,人口還在往外攆,但是真正能容納農業轉移人口的需求是中小城市和小城鎮。在這里城市的各種成本沒有那么高,房子也沒有那么貴。可以滿足大量中低收入人口購買住房的需求。因為特大城市的房價高,中低收入人口買不起啊。但是我們小城市和小城鎮的優勢卻沒有動用起來。城市包括行政轄區總體還是在控制和排斥人口,實際上可以發揮中小城市和小城鎮承接大城市功能疏解的作用。

回過頭來講房地產,它和實體經濟連在一起。沒有房地產,怎么可能有那么多買電視、洗衣機、冰箱的需求,不可能啊。沒有房子你會買車嗎,也不大可能,少部分人會,大部分人不會。因為我們有城市化的紅利,我們還有15年到20年的紅利期,這個期間怎么調整城鎮化的政策,我們希望盡快推動改革,所以這次中央提出的促進城鄉融合發展出現了巨大的契機。

四、城鄉融合發展的巨大契機

當前最重要的是通過戶改、土改、行政管理體制等幾項改革,釋放中小城市活力,降低城市發展成本,激發經濟活力,降低體制成本。通過市場資源配置,打通城鄉間的要素壁壘。我們現在的房價過高,城市發展成本和產業發展成本過高,因此需要新的空間,通過釋放小城鎮發展的活力,可以降低發展成本,推動經濟增長,這是一個核心的問題。城鄉融合發展,還可以釋放農村的土地資源潛力,因為農村還有更多的閑置的資源沒有很好的利用起來。

前段時間,國家發改委發布了《2019年新型城鎮化建設重點任務》,文件特別指出,“城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制”,實際上包括了所有的二線城市。中央12號文《關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》中也指出,“放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制”,這里所說的個別的超大城市也就是北京上海,剩余都不算個別。這么多城市如果真的放開戶籍管理,把積分落戶條件大大的放開,會解決多少人進城,會有多少投資進來,會帶來多少消費,不僅僅是經濟發展的推動力,同時也是房地產等產業發展的助力。房地產在未來15年是中國增長的最重要的話題之一。重點就是,有房子才有一切其他消費的可能。

第二,加快土地制度改革。房地產開發商和企業和村集體經濟組織,可以建立長期的合作機制,把收益從一次性變成長期的利益,降低發展用地的成本,這些都是可做的事情,包括允許宅基地怎么樣的流轉。目前文件已經提出,宅基地的流轉可以突破村的限制,流轉范圍的擴大可以實現更多的價值,變成農民進城投資和就業的資本。這兩個文件頒發對中國未來的經濟發展非常重要。關鍵在于落實。

第三個,繼續發揮中小城市和小城鎮的作用,允許一些計劃內的土地指標支持發展成本較低的小城市和小城鎮。,在2000年,全國把縣以下的開發區全部關掉,結果保留了2000多個縣以上的開發區。但是目前看,三四線以上的城市由于城市建設水平較高,土地成本抬升。而五線城市和小城鎮的土地成本相對較低。從產業發展規律來看,工業要遠離大都市,向小城市和小城鎮轉移,這個轉移需要在更小的城市尋找低成本的發展空間,降低企業發展成本,激發小城市和小城鎮的活力。這也要求以城市為主體,形成了都市圈大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。

我們要好好學習領會中央和有關部門頒發的文件精神,促進城鄉融合發展,打通城鄉要素壁壘,推進各項改革,這是促進經濟增長最重要的手段。當然,房地產也是其中的內容之一,謝謝大家! 

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